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海外房地产基金架构有几种?

目前境外地产基金按照投资标的分为两类:(1)直接投向开发类或不动产物业,其中(1)类基金中按照其投资策略主要分…

目前境外地产基金按照投资标的分为两类:(1)直接投向开发类或不动产物业,其中(1)类基金中按照其投资策略主要分为核心型(Core);增值型(Value-Add);机会型(Opportunity); 。 (2)投向地产相关企业债权或股票或REITs

下面会详细介绍一下各类基金的特点以及具体案例

1. (1)类基金投资于单个(类)物业项目,其投资投资策略以及风险程度见下表:

1.1 上述三类基金中,核心型(Core)基金由于其项目数量,以及稳定收益的特性,在市场占据绝对主流,同时,由于其稳定的收益以及波动性较小的资产价值,是境外浮动类固收(现金管理类)系列的主流产品。

在期限上,该类基金一般期限较长,通过多种形式来保证其流动性1. 通过定期开放或2. 上市流通(REITs)来保证。

1.1.1 定期开放类:在欧洲,定期开放类核心型地产基金一度取代了货币基金的地位,该类基金除地产外,需要主动配置25%左右的流动性资产以满足客户的赎回要求,具体流动资产比率见下表:

房地产基金_扶贫产业子基金意义_收藏煤油喷灯(天津产;金鹿牌60年代产)价格

该类基金所持有物业均为核心稳定的出租类资产,其出租率基本均保持在95%左右,详见下表:

截止2017年末,欧洲该类定期开放地产基金总规模高达900亿欧元,是欧洲区域低风险投资人在市场上保持资产增值的重要手段

扶贫产业子基金意义_房地产基金_收藏煤油喷灯(天津产;金鹿牌60年代产)价格

1.1.2 REITs类:由于流动性通过二级市场解决,无需在基金中配置高流动性资产,所以,REITs一般都会持有大量有稳定现金流的核心资产,其持有物业分类多不相同,目前在亚洲市场上各类物业REITs 数量详见下图

截至2017 年第二季度,亚洲市场上活跃的REITs共计142支,总市值达1,989亿美元,其中香港、新加坡、日本三地REITs 市值合计占比达94.1%,

房地产基金_收藏煤油喷灯(天津产;金鹿牌60年代产)价格_扶贫产业子基金意义

此外相对于欧洲该类基金较低的收益率,亚洲市场REITs由于新兴市场物业收益较高以及物业定价相对合理的缘故,其收益率,较欧洲较高,收益率为4-6.3%

1.2 剩余两类基金增值型(Value-Add)以及机会型(Opportunity)其投资逻辑如下:高风险高回报/中风险中回报的系列地产类项目,一般为:住宅建设项目(购地-建设-出售)、持有物业建设项目(购地-建设-租赁-出售)、改造项目(购楼-拆除重建/改造-租赁-出售)、空楼收购(收购-租赁-出售)为主

由于其投资逻辑,所以其有如下特点:

1. 底层资产投资逻辑导致基金持续时间较长(3+1+1年以上)

2. 需要较为专业的投资人来判别资产

3. 对于基金管理人的底层运营水平要求更高

4. 底层单个资产的唯一性使得底层基金挑选资产难度较高,这也导致该类基金规模无法高速提升

综上所述,增值型(Value-Add)以及机会型(Opportunity)地产基金在市场上往往需要依靠一些知名基金管理人进行管理,其投资标的也决定了其在市场上不会进行大规模的宣传,我们收集了部分相关基金并作了一些简单的整合,详见下列案例:

2. (2)类基金通常通过分散投资来降低投资风险,股权基金往往投资于一揽子不同区域的房地产相关企业股票/REITs,债权基金投资于一揽子不同期限、不同抵押物的债权资产,目标群体以全球配置型的投资人为主

具体例子详见:

收藏煤油喷灯(天津产;金鹿牌60年代产)价格_房地产基金_扶贫产业子基金意义

BlackRock World Real Estate Securities Fund (贝莱德)

(/cn/products/285321/)

其收益表现:

其主要投资标的:

以上

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作者: 艾斯财经

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