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如果商业地产类REITS(房地产投资信托基金)在国内资本市场铺开

商业地产类REITs是资本市场与房地产市场结合的产物,是通过发行收益凭证募集投资者资金,专门用于投资商业地产(…

商业地产类REITs是资本市场与房地产市场结合的产物,是通过发行收益凭证募集投资者资金,专门用于投资商业地产(写字楼、商铺、公寓等)的一种基金。

在商业地产投资活动中,直接购买商业不动产和购买REITs份额有相同点,但是区别也很大。

相同点:

(1)从底层资产方面来讲,都是在投资商业不动产。

越秀房托物业资产地域分部图(00405.HK)

比如拿港股的越秀房托(00405)举例来说,这至基金在广州、上海、武汉、杭州都持有商业不动产。可供出租总面积为63.29万平方米。个人投资者王二如果用200万元购买了越秀房托的基金份额,也相当投资人于间接持有了越秀房托在内地4个城市的部分不动产。如果王二用200万元在武汉买一套办公房产用于出租获取收益,这也是在持有不动产。这两种方式从底层资产上来说,都是持有了商业不动产。

(2)目的一样:都是出资获取收益。

两种投资方式的区别:

(1)投入的时间精力成本

REITs有专业的机构在进行商业不动产的经营管理,涉及的机构有基金管理人、资金托管人、物业管理人等。在具体的不动产资产运营方面,资管机构设有项目评估与风控、招商、运营、法务、财务等职能部门。日常要进行招租、收租、硬件维护、日常租赁纠纷等繁杂的事宜,对商业地产的管理效率,REITs比个人投资者自己进行管理要高的多。

个人投资者直接购置商业地产在这个过程中要花费大量精力,而且效果很差,往往还会导致空置成本。这就好似股市中的散户与专业机构的巨大差别。

而如果个人投资者直接购买了REITs份额,虽然投资的最终标的都是商业地产,但投资者只需花时间了解这支REITs的管理团队是否靠谱、底层资产是否足够优秀,购买之后长期无需花太多精力,投资者会定期收到REITs的分红,根据国外的REITs分红规则,一般按应税收入的90%左右进行分红。个人投资者无需自己去催租收款,可以把自己的时间用在自己的主业上,大大降低了投入的时间成本。

(2)资产流动性和交易成本

人投资者是直接购置的商业地产流动性差、交易成本高。

在投资领域,流动性差就意味着退出通道狭窄。没有退出通道是一件非常严重的事情,意味着无法止损、止盈和变现。好比男女谈恋爱,情分已尽,相互嫌恶却甩不掉,那是种什么体验?

REITs做为公募基金上市后,投资者可以在证券二级市场自由流通交易,一般是T+1。流动性非常强,投资者止损止盈操作简单方便,交易成本低。

而如果个人投资者是直接购置的商业地产,流动性就要差很多。国内目前的商业地产交易手续繁杂,流程长,一般没有2-3个月时间很难完成交易。商业地产税费高昂,如写字楼交易目前的税费,对卖家要征收房屋增值税、土地增值税、印花税、所得税等,卖家综合交易成本达到成交价的15%-20%,这种交易成本大大折损了投资收益,大幅度限制了不动产的资产流动性。像2020年这样,写字楼出租行情低迷,出租困难,还长期无法卖出的情况下,投资者就要承担大量的物业费等持有成本,这就是流动性差造成的痛苦。

(3)投资门槛

REITs做为公募基金上市后是按份额进行发售的,投资者可以根据自身资金状况进行申购,投资金额从几百元到几百万元都可以进行投资,门槛大大降低。

而如果直接购置商业地产,资金门槛要高很多。例如在二线城市郑州核心商圈买个100平的办公单元,按单价1.5万元计算,购置总价就要达到150万。目前商业地产的贷款比例规定是最多50%,那投资首付也要达到75万,而且贷款利率也要比住宅高很多。这就大大限制了个人投资者的投资灵活性。

(4)风险

REITs将不动产进行跨区域、跨种类组合,大大增强其抗风险能力。

一般的商业地产REITs会把写字楼、零售物业、酒店等都配置一部分,而且还可能会分布在不同的城市,如越秀房托,旗下持有的8项物业分布于广州、上海、武汉、杭州,分别是位于广州的白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场、广州国际金融中心;位于上海的越秀大厦;位于武汉的越秀财富中心、星汇维港购物中心及位于杭州的维多利中心。这次疫情虽然在武汉的两个项目遭受重创,但其他三个城市的6个项目却能平抑疫情带来的损失。

商业地产REITs这种分散型投资与个人投资者购买一个小型商业房产相比,REITs将风险进行了分散,波动性平缓,收益平稳。

(5)收益率

造成两种投资方案收益率差距的主要因素,在于专业的REITs资管机构能在项目前期价值评估、空置时间、招租成本、租赁纠纷处理、硬件维护成本、资产变卖、税收等方面显示出巨大的、个人投资者难以企及的优势。

根据REITs中心网站披露的数据,过去20年,北美和欧洲REITs市场的年化总回报率都在8.8%左右,亚洲市场过去20年REITs市场年化的总回报率为7.6%。

如果国内把商业地产REITs全面铺开,我认为这是中小投资者的福音,这明显更适合中小个人投资者。对于投资者来说,最重要的是要提高对投资标的的认知能力,加强学习,不碰不懂的资产,投资就是认知变现。

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作者: 艾斯财经

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